Reklama

finanse
| .
6 września 2021 10:50

Kredyt na wkład własny na zakup mieszkania – czy to dobry pomysł?

Kredyt na wkład własny wydaje się dla wielu osób jedyną szansą na zakup własnego domu czy mieszkania. Niestety, nie wszyscy wiedzą, że tego typu produkt jest nielegalny, banki nie mogą go udzielać. Zakup nieruchomości to ogromny wydatek, a w obecnych czasach tylko nieliczne osoby mają takie oszczędności, które pozwolą na realizacje marzeń.

Pisaliśmy niedawno: Odfrankowienie kredytu

Jedynym rozwiązaniem dla większości z nas jest kredyt hipoteczny, który pozwala sfinansować marzenie o własnym lokum. Jednak aby go zaciągnąć, trzeba spełnić szereg wymagań. Jednym z nich jest wkład własny. Co to dokładnie jest? Skąd zdobyć pieniądze na wkład własny?

Kredyt na wkład własny – sposób na własne cztery kąty

Posiadanie własnego domu lub mieszkania to marzenie wielu osób. Najczęściej zakupem nieruchomości zainteresowane są osoby młode i w średnim wieku, które nie chcą wydawać pieniędzy na wynajem, marzą, aby wyrwać się spod skrzydeł rodziny i zacząć samodzielne życie. Zdarzają się osoby, które otrzymują mieszkanie w spadku lub spotykają partnera z własnym mieszkaniem.

kredyt na wkład własny

Najczęściej jednak jedynym rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny. Pozwala na pożyczkę dużej sumy, rozłożoną na wiele rat, ale, aby go otrzymać trzeba mieć wkład własny. To dla wielu osób ogromny problem, mało kto, ma oszczędności, które może przeznaczyć na ten cel. W takim wypadku jedynym rozwiązaniem wydaje się kredyt na wkład własny. Ale niestety, jego otrzymanie jest niemal niemożliwe. 

Wkład własny w kredycie hipotecznym – co to znaczy?

Wkład własny to środki, które są bezpośrednio przekazywane sprzedawcy mieszkania jako część ceny za mieszkanie lub dom. W zależności od tego, od kogo kupowane jest mieszkanie, pieniądze wpłacane są do developera, spółdzielni mieszkaniowej lub osobie prywatnej. Zazwyczaj pieniądze trzeba przekazać jeszcze przed uruchomieniem kredytu. Wpłata powinna być udokumentowana, jest to niezbędne dla banku, zapewnia również bezpieczeństwo kupującemu.

Można to zrobić na dwa sposoby, tzn. poprzez potwierdzenie przelewu lub w obecności notariusza, w trakcie podpisywania umowy przedwstępnej. Trzeba pamiętać, że im wkład własny jest większy, tym koszty kredytu hipotecznego mogą być mniejsze (pisaliśmy również m.in.: Konsolidacja kredytu). Wysokość wkładu ma również wpływ na zdolność kredytową. Im kredytobiorca ma większy wkład własny, tym musi wykazać mniejszą zdolność kredytową. 

Wkład własny stanowi pewną ochroną dla kredytobiorców. Gdyby osoby zaciągające kredyt hipoteczny nie musiały mieć określonych środków, mogłyby zaciągać kredyt na ogromne kwoty. Tym samym raty byłyby dużo wyższe, a ich spłata trudniejsza i dłuższa. W przypadku pojawienia się kłopotów finansowych, mogłoby to oznaczać wręcz tragiczną sytuację, kończącą się utratą mieszkania czy domu.

Pisaliśmy niedawno: Pożyczka konsolidacyjna dla zadłużonych

kredyt na wkład własny

Dla banku posiadanie przez kredytobiorcę oszczędności oznacza odpowiedzialność finansową, pozwala wierzyć, że dana osoba będzie w stanie regularnie spłacać raty. Jeszcze kilka lat temu nie były potrzebne własne pieniądze na pokrycie części inwestycji. Teraz zmieniły się przepisy i sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Wiele osób rozważa kredyt na wkład własny, ale mało kto wie, że to rozwiązanie jest na granicy prawa. 

Jaki wkład własny jest wymagany?

Wysokość wkładu własnego nie może być dowolnie ustalana. Regulują ją obowiązujące przepisy. W 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tzw. rekomendację S. Rekomendacja S to zbiór dobrych praktyk, dotyczy zarządzania kredytami hipotecznymi. Wydawana jest na podstawie Prawa Bankowego. Zakłada ona, że próg minimalnego wkładu własnego w kredycie hipotecznym będzie rósł o 5 procent aż do obecnego poziomu, czyli 20%, który został osiągnięty w 2017 roku.

W związku z tym banki udzielające kredytów hipotecznych wymagają, aby kredytobiorcy mieli co najmniej 20% wkładu własnego. Zdarzają się również takie banki, które mają jeszcze większe wymagania i do udzielenia kredytu potrzebują nawet 30% wkładu. To bardzo dużo, ale niestety nie mamy wpływu na obecną sytuację. Biorąc pod uwagę obecne ceny mieszkań, kwoty wkładu oscylują w granicach 30-80 tysięcy zł.

Osoba, która chce ubiegać o kredyt na nieruchomość o wartości 300 tys. złotych, musi być już w posiadaniu aż 60 tys. zł. A to przecież nie wszystkie wydatki, ponieważ dochodzą także koszty dodatkowe. Wiele osób zainteresowanych kredytem hipotecznym zastanawia się, czy jest możliwość uniknięcia wpłaty wkładu. Niestety, nie ma dobrych wieści.

Pisaliśmy m.in. również: Spłata kredytu po stracie pracy

Banki nie mogą całkowicie zrezygnować z opłacenia wkładu. Mają  jedynie możliwość obniżenia tej kwoty do 10%, ale w zamian za to wprowadzają opłaty dodatkowe m.in. dodatkowe ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. Banki wprowadzają również dodatkową marżę, która wynosi ok. 0,2 – 0,3 punktów procentowych (pisaliśmy również: Pożyczka 0 RRSO oraz Pożyczka 0 procent).

kredyt na wkład własny

Czy można otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Dla wielu osób konieczność posiadania wkładu własnego jest ogromną przeszkodą w zakupie własnego mieszkania. Ludzie zastanawiają się, czy możliwe jest ominięcie wkładu, zastąpienie go większym kredytem, nieustannie pytają o pożyczkę na wkład własny do kredytu. Banki nie mogą postępować wbrew prawu, dlatego nie mają wielu propozycji dla potencjalnych kredytobiorców.

Jest tylko jeden wyjątek, kiedy wkład własny nie jest wymagany. Dotyczy zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. W przypadku, gdy cena nieruchomości zostanie zawyżona, to różnica w wycenie może stanowić zamiennik wkładu. Trzeba jednak liczyć się z tym, że taki kredyt będzie miał wysokie koszty.

Skąd wziąć pieniądze na wkład własny na mieszkanie?

Najczęściej spotykaną i preferowaną formą wkładu własnego są pieniądze. Ale to nie jedyne możliwości, z jakich mogą skorzystać kredytobiorcy. Dzięki innym dopuszczalnym formom pokrycia kosztów wkładu, więcej osób ma szanse na zakup własnego mieszkania (pisaliśmy niedawno również: Tani kredyt gotówkowy online bez zaświadczeń). Prawo zezwala, aby wkładem była:

  • Darowizna – najlepiej, jeżeli będzie pochodzić od rodziny tj. rodziców, dzieci, małżonka, dziadków, wnuków, rodzeństwa, ojczyma, macochy, ponieważ dzięki temu będzie nieopodatkowana. Jeżeli darowana kwota jest wyższa nić 9637 zł, należy powiadomić Urząd Skarbowy. Otrzymując pieniądze od rodziny, należy dopilnować, aby została spisana umowa.

Nie musi być notarialna, ale powinna zawierać takie informacje jak: imiona i nazwiska darczyńcy i obdarowanych, numery seryjne ich dowodów osobistych, miejsce sporządzenia umowy, dokładny opis, czego dotyczy darowizna. Darczyńca musi oświadczyć, że darowany przedmiot należy do niego i nie jest zajęty przez komornika, nie toczy się wobec niego postępowanie. Ważna jest również data przekazania przedmiotu oraz podpisy obu stron.

  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – banki mogą zaakceptować 10% wkładu, ale warunkiem jest wykupienie ubezpieczenia przez kredytobiorcę. W takim wypadku comiesięczne raty będą wyższe, wzrosną całkowite koszty kredytu. Mimo to wiele osób decyduje się na to rozwiązanie.
  • Zabezpieczenie na innej nieruchomości – osoby, które są właścicielami innego domu, mieszkania czy nieruchomości są w dość dobrej sytuacji. Mogą użyć lokalu jako zabezpieczenia i wkładu własnego. W takim wypadku trzeba pamiętać, że na nieruchomości będącej dodatkowym zabezpieczeniem nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego kredytodawcy. Plusem jest to, że banki akceptują nieruchomości należące do innej osoby, rodziców czy małżonka. Minusem tego rozwiązania jest duża groźba utraty nieruchomości w przypadku problemów ze spłatą kredytu.
kredyt na wkład własny
  • Oświadczenie o sprzedaży innej nieruchomości – posiadacze innej nieruchomości, którzy chcą ją sprzedać, mogą złożyć stosowne oświadczenie. W takim wypadku banki uzna wartość sprzedawanej nieruchomości jako wkład własny. Trzeba jednak pamiętać, aby sprzedaż nastąpiła przed datą wypłaty kredytu.
  • Środki poniesione na budowę – osoby, które biorą kredyt na budowę domu, mogą zadeklarować, że środki, które wydali na materiały czy robociznę, będą wkładem własnym. W takim wypadku bank wysyła rzeczoznawcę i na podstawie jego wyceny oblicza wysokość wkładu własnego.
  • Środki na PPK, IKZE i IKE – kredytobiorcy, którzy mają zaoszczędzone środki na kontach emerytalnych, mogą przeznaczyć je na wkład własny. Dużym minusem tego rozwiązania jest utrata środków, przeznaczonych na emeryturę. Mimo to wiele osób woli zlikwidować zabezpieczenie emerytalne, a w zamian za to kupić nieruchomość.
  • Środki odłożone na remont – jedną z form sfinansowania wkładu własnego mogą być środki przeznaczone na remont. W takim wypadku należy wybrać ofertę, w której środki odłożone na materiały i realizację późniejszych prac, będzie można przeznaczyć na wkład własny.
  • Obligacje lub papiery wartościowe – pożyczkobiorcy, który posiadają zastaw na obligacjach Skarbu Państwa lub innych papierach wartościowych, mogą za ich pomocą zmniejszyć lub opłacić wkład na mieszkanie (pisaliśmy niedawno: Jak zacząć grać na giełdzie). Każdy bank może określić, które akcje i zastawy na obligacjach akceptuje.
  • Działka – prawo zezwala, aby wkładem własnym była działka zakupiona pod dom. Jej wartość musi wycenić rzeczoznawca, wysłany przez bank. Ta forma nie jest uznawana przez wszystkie banki, dlatego przed podjęciem decyzji o kredycie, warto dokładnie poznać wszystkie warunki.
  • Pomoc od pracodawcy – w dużych zakładach pracy działają Zakładowe Fundusze Świadczeń Socjalnych oraz Kasy Pożyczkowo – Zapomogowe (pisaliśmy m.in. Pożyczka dla pracownika oraz tutaj: Pożyczka na cele mieszkaniowe). Środki, które oferują, można przeznaczyć na pokrycie wkładu własnego. Zasady, na których można uzyskać pomoc, określone są w zakładowych regulaminach, dlatego osoby, które potrzebują pieniędzy, powinny dokładnie zapoznać się z dokumentacją i warunkami ubiegania się o pieniądze (pisaliśmy również m.in. Pożyczki bez zatrudnienia).

Co ważne, pożyczki z ZFŚS nie są uwzględniane w bazach kredytowych, dlatego warto skorzystać z tego rozwiązania (pisaliśmy m.in. Pożyczki z wpisami w bazach). Minusem wsparcia od pracodawcy są niskie kwoty, które najczęściej nie przekraczają 10-15 tys. złotych. Jednak pożyczone środki mogą, choć częściowo, rozwiązać problem uzyskania kredytu na wkład własny. Można przeznaczyć je również na inne wydatki np. koszty notarialne czy inne opłaty, związane z kredytem hipotecznym.

kredyt na wkład własny
  • Książeczka mieszkaniowa – to relikt z przeszłości, po inflacji książeczki stały się bezwartościowe. Jednak od 2008 roku osoby likwidujące książeczkę mogą starać się o wypłatę premii gwarancyjnej, czyli pieniędzy, rekompensującą utratę wartości posiadanych środków. Od 2021 roku, w wyniku nowelizacji przepisów, uzyskane środki można przeznaczyć m.in. na sfinansowanie wkładu własnego.
  • Sprzedaż niepotrzebnych rzeczy – to proste rozwiązanie, z którego warto skorzystać w trudnej sytuacji. Wiele osób posiada w domu cenne przedmioty, które warto spieniężyć. Mogą to być obrazy, wartościowe meble, stare, zabytkowe zegary, rodowa biżuteria, porcelana. Wiele z tych przedmiotów zalega na strychu czy piwnicy, dlatego warto je sprzedać, a pozyskane środki przeznaczyć na zakup wymarzonego mieszkania.

W poprzednich latach rząd oferował pomoc z programów rządowych. Młodzi ludzie mogli skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych oraz Mieszkanie Plus. Obecnie programy nie działają, rząd zapowiada, że pojawią się nowe, ale nie zostało dokładnie określone, jak będą wyglądać. 

Inne sposoby na sfinansowanie wkładu własnego

W związku z tym, kredyt na wkład własny jest niemożliwy, warto poszukać innych sposobów, które przybliżą do upragnionego mieszkania. Jedną z opcji jest znalezienie osoby, która będzie współkredytobiorcą. Ważne, aby taka osoba miała odpowiednio wysokie zarobki oraz środki finansowe, które pozwolą pokryć wkład własny.

Osób do wspólnego zaciągnięcia kredytu warto poszukać wśród najbliższej rodziny. Mogą to być np. rodzice, rodzeństwo czy współmałżonek.

Pożyczka od dewelopera na wkład własny

Na rynku można znaleźć również pożyczkę od dewelopera na wkład własny. Rozwiązanie to dotyczy osób, które kupują nowy lokal, z rynku pierwotnego. Developerzy, którym zależy na sprzedaży lokali, proponują możliwość uzyskania pożyczki na poczet opłacenia wkładu własnego. Takie rozwiązanie nie jest częste, proponują je nieliczne firmy developerskie, ale warto się nim zainteresować.

Developer nawiązuje współpracę z bankami, dzięki temu klient może skorzystać z uproszczonych procedur kredytowych oraz obniżenia kosztu kredytu. Nawet jeżeli sam developer nie świadczy takich usług, to może polecić kogoś, kto będzie mógł pomóc.

kredyt na wkład własny

Kredyt na wkład własny – czy jest taka możliwość?

Co w przypadku, kiedy kredytobiorcy nie mają pieniędzy ani innych form do sfinansowania wkładu własnego? Czy to całkowicie przekreśla szanse na posiadanie własnych czterech kątów? Są osoby, które chcą zaciągać pożyczkę lub kredyt na wkład własny i dzięki niemu zdobyć potrzebne pieniądze. Niestety, prawo nie przewiduje takiej możliwości.

W trakcie składania dokumentów o kredyt hipoteczny trzeba złożyć oświadczenie, że pieniądze na wkład własny nie pochodzą z pożyczki. Oczywiście samo oświadczenie klienta nie wystarczy. Banki potwierdzają jego wiarygodność w Biurze Informacji Kredytowej. Są tam dostępne wszystkie informacje o podpisanych umowach i zobowiązaniach danej osoby (pisaliśmy również m.in. Kredyt hipoteczny po rozwodzie).

Nie warto ukrywać faktu pożyczki, ponieważ w momencie, gdy zostanie odkryta, pożyczkobiorcy grożą poważne konsekwencje. Na pewno umowa kredytowa zostanie zerwana, dodatkowo może zostać naliczona kara finansowa. Mimo dużego ryzyka część osób poszukuje pożyczek i kredytów na wkład własny. Rozwiązanie to nie jest zgodne z prawem, ale dla wielu osób istotniejsze jest to, że pożyczone pieniądze pomogą zrealizować marzenie i kupić wymarzone lokum.

Osoby, które planują kredyt hipoteczny, powinny wcześniej się zabezpieczyć i pomyśleć o pożyczce wcześniej. W ten sposób pieniądze będzie można odłożyć i w odpowiednim czasie przeznaczyć je na ważny cel. Osoby, które nie mogą liczyć na żadną pomoc, mogą zdecydować się na pożyczkę z firmy pożyczkowej. Oczywiście parabanki nie reklamują się, że udzielając pożyczek na wkład własny, ale doradcy wiedzą, że wielu klientów przeznacza je właśnie na ten cel (pisaliśmy również: Ile trzeba pracować, żeby dostać kredyt hipoteczny).

Trzeba jednak pamiętać, że zaciągnięta pożyczka będzie miała wpływ na zdolność kredytową. Banki dokładnie weryfikują swoich klientów, analizują ich sytuacje, sprawdzają zaciągnięte zobowiązania. Każda niespłacona pożyczka będzie miała wpływ na zdolność kredytową. To wydatek, który obciąża domowy budżet, trzeba go uwzględnić w comiesięcznych wydatkach. 

Kredyt na wkład własny – co zrobić, aby nie był potrzebny?

Każdy chciałby jak najszybciej mieć swój własny kąt, ale czasami warto poczekać. Pośpiech w sprawach finansowych nie jest dobrym doradcą, dlatego lepiej dobrze przeanalizować swoją sytuację i zastanowić się, czy nie odłożyć na pewien czas decyzji o kredycie hipotecznym. W tym czasie warto znaleźć sposób na odłożenie pieniędzy. Pozwoli to przestać myśleć o kredycie na wkład własny, umożliwi bezproblemowe podpisanie umowy. Aby zaoszczędzić pieniędzy, należy:

kredyt na wkład własny
  • Dokładnie przeanalizować swoją historię kredytową i pozbyć się ciążących zobowiązań. Warto zamknąć kartę kredytową, to zwiększy szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.
  • Bardzo dokładnie kontrolować wydatki. Ważne, aby nie ulegać zachciankom i nie wydawać pieniędzy na zbędne rzeczy. W momencie starania się o kredyt warto zacisnąć pas, opracować miesięczny budżet i wydawać pieniądze tylko na to, co jest naprawdę niezbędne.
  • Założyć konto oszczędnościowe lub lokatę– dzięki temu pieniądze będą bezpieczne, promocje nie będą kusić, łatwiej będzie uniknąć impulsywnych decyzji zakupowych.
  • Wprowadzić zasady oszczędzania – drobna zmiana nawyków pozwali zaoszczędzić pieniądze. Należy pamiętać o zakręcaniu wody, gaszeniu świtała, wymianie żarówek na energooszczędne.
  • Znaleźć dodatkowe źródło dochodu – warto poszukać dodatkowej pracy, która pozwoli odłożyć pieniądze. Można pracować w weekendy, popołudniami lub przeznaczyć cześć urlopu na dochodowe zajęcie. Nawet kilka godzin dodatkowej pracy w tygodniu pozwoli szybko osiągnąć swój cel.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Posiadanie wkładu własnego to nie jedyny warunek, aby otrzymać kredyt na dom czy mieszkanie. Otrzymanie kredytu nie jest łatwe, banki mają duże wymagania, a cała procedura kredytowa zajmuje mnóstwo czasu. Podstawowym czynnikiem, który pozwala otrzymać pieniądze, jest odpowiednia zdolność kredytowa. Banki dokładnie analizują dochody i wydatki kredytobiorców i na tej podstawie obliczają zdolność kredytową. Bardzo ważna jest również historia kredytowa.

Klient jest sprawdzany w bazach np. BIKu czy KRD, banki weryfikują, czy wszystkie wcześniejsze zobowiązania spłacane były w terminie (pisaliśmy również: Pożyczki bez BIK i KRD w domu klienta). Jednym z warunków ubiegania się o kredyt jest odpowiedni wiek (pisaliśmy niedawno: Pożyczki na raty miesięczne bez BIK). Największe szanse mają osoby do 35 roku życia. Wynika to z tego, że kredyt może być zaciągany na maksymalnie 35 lat, a ostatnia rata powinna być spłacona w momencie, gdy klient ma 70-75 lat.

kredyt na wkład własny

Później wzrasta ryzyko pojawienia się problemów finansowych. Do otrzymania kredytu potrzebne są liczne dokumenty, zaświadczenia o dochodach itp. Cała procedura kredytowa trwa nawet kilka miesięcy. Jak widać wkład własny, to nie jedyne, o czym trzeba myśleć, starając się o kredyt na mieszkanie. To decyzja na całe życie, należy ją dokładnie przeanalizować, dzięki temu spłata rat nie będzie problemem.

Pisaliśmy niedawno: Chwilówka od zaraz

Kredyt na wkład własny na zakup mieszkania często wydaje się jedynym możliwym sposobem na zaciągnięcie kredytu i  zakup domu czy mieszkania. Jak jednak widać, są inne rozwiązania, bardziej rozsądne, bezpieczne i zgodne z prawem. Warto je poznać i zrobić kilka kroków do posiadania własnych czterech kątów.

Podziel się

Dodaj komentarz

Ostatnie wpisy

Ta strona korzysta z ciasteczek aby świadczyć usługi na najwyższym poziomie. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.

Czytaj więcej