Kredyt hipoteczny z pomocą państwa to jedno z rozwiązań, które jest częścią Polskiego Ładu. Przewiduje ono pomoc państwa przy spłacie kredytu mieszkaniowego. Za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego, państwo będzie gwarantować do 20% kwoty kredytu hipotecznego.
Kredyt hipoteczny z pomocą państwa
Aktualnie kredytobiorcy, którzy chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny, muszą dysponować wkładem własnym. Jego wysokość często jest duża i trudna do pokrycia, szczególnie dla osób początkujących. Przykładowo, jeśli kredytobiorca zaciągnie kredyt mieszkaniowy na 300 tysięcy złotych, to w ramach 10% wkładu własnego, będzie musiał dołożyć 30 tysięcy. Pozostałą część pożycza instytucja bankowa.
Zgodnie z Polskim Nowym Ładem, gwarantowany wkład własny zostanie udzielony, jeżeli będzie stanowił od 10 do 20% kredytu mieszkaniowego. Gwarancja ta zastępuje wymóg wniesienia przez klienta wkładu własnego, czyli banki udzielą kredytu w wysokości 100% ceny zakupu mieszkania albo kosztów budowy domu.
Kredyt hipoteczny z pomocą państwa – na czym dokładnie polega?
Nowy Polski Ład ma wprowadzić rozwiązanie, mające na celu poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków. Od 26 maja 2022 roku zacznie działać program – Mieszkanie bez wkładu własnego. W ramach tego rozwiązania uczestnicy będą otrzymywać gwarantowany wkład własny do kredytu hipotecznego. Dzięki temu w przypadku, kiedy beneficjent programu nie będzie radził sobie ze spłatą kredytu mieszkaniowego, to część długu bank odzyska od Państwa. Z tego względu kredyt bez wkładu własnego będzie zdecydowanie bardziej bezpieczny.
Czym jest gwarancja?
Gwarancja jest instrumentem, w którym państwo obliguje się jako gwarant, że spłaci kwotę gwarancji, kiedy zostanie spełniony określony warunek. W tym przypadku, jeśli kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać zobowiązania.
Uczestnicy programu – Mieszkanie bez wkładu własnego, mogą uzyskać gwarancję bankową. W sytuacji problemów ze spłatą kredytu, bank będzie mógł ubiegać się o pieniądze odpowiedzi Banku Gospodarstwa Krajowego. Dzięki temu także bank, który udziela kredytu, może czuć się bezpieczniej.
W projekcie narzucona została kwota gwarancji, która nie może przekroczyć 20 procent ceny nabycia mieszkania albo kosztów budowy domu. Beneficjent programu będą mogli liczyć na uzyskanie od Państwa wkładu własnego w wysokości nawet 20% wartości danej nieruchomości, jednak nie więcej, niż 100 000 złotych.
Kredytobiorca będzie mógł dopłacić z własnych środków ponad gwarantowanej przez Rząd kwoty, jednak nie będzie możliwe łącznie tych pieniędzy po to, aby uzyskać niższą marżę przez podwyższenie LTV do 80 procent.
Gwarantowany wkład mieszkaniowy może zostać udzielony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i pokrycie części albo całości wydatków:
- Które ponoszone są w związku z budową jednorodzinnego domu, w tym z wykończeniem go i nabyciem prawa własności gruntu albo jego części, w celu budowy domu,
- Które związane są z wkładem budowlanym,
- Które związane są z nabyciem prawa własności mieszkania albo domu jednorodzinnego.
Kredyt hipoteczny z pomocą państwa – kto może skorzystać z programu?
Z programu mogą skorzystać zarówno single, jak i osoby pozostające w związku małżeńskim. Beneficjentem mogą być również pary, które pozostają w związku nieformalnym, czyli konkubinacie. Rodziny wielodzietne też będą mogły skorzystać z programu, choć pod innymi warunkami. Warunkiem dla singli oraz par, które nie posiadają dzieci, jest brak posiadania prawa własności do innej nieruchomości.
Dopłaty do kredytu bez wkładu własnego dostępne będą po spełnieniu określonych warunków:
- Zaciągany kredyt mieszkaniowy nie może być wypłacony a innej walucie, niż polski złoty,
- W przypadku kupna mieszkania, cena nie może przekroczyć limitu, który został ustalony dla określonego regionu,
- Okres spłaty kredytu hipotecznego nie może być krótszy, niż 15 lat,
- Żaden z członków gospodarstwa domowego nie może posiadać żadnej nieruchomości – domu lub mieszkania. To dotyczy nie tylko momentu wnioskowania o kredyt hipoteczny z pomocą państwa, ale także okresu 5 lat wstecz. W tym przypadku jest jednak jeden wyjątek – chodzi o rodziny, które posiadają co najmniej dwoje dzieci. Jeżeli ktoś posiada mieszkanie albo dom oraz dwoje dzieci, może starać się o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego pod warunkiem, że ma tylko jeden dom albo mieszkanie.
Warunki, jakie muszą spełnić rodziny z dziećmi, które posiadają mieszkanie:
- Rodziny z 2 dzieci mogą posiadać mieszkanie, które jest nie większe, niż 50 metrów kwadratowych,
- Rodziny z 3 dzieci – mieszkanie nie większe, niż 75 m kw.,
- Rodziny z 4 dzieci – mieszkanie nie większe, niż 90 m kw.,
- Rodziny, które posiadają 5 i więcej dzieci, limit metrażu nie obowiązuje.
Co więcej, z programu Mieszkanie bez wkładu własnego mogą skorzystać również osoby, które w przeszłości korzystały z programu Mieszkanie dla młodych.
Dopłaty do wkładu własnego – kiedy można spodziewać się wypłat?
Wiadomo już, od kiedy nowy program będzie obowiązywał. Ustawa o gwarantowanym kredycie podpisana została przez Prezydenta w dniu 15 listopada 2021 r. i wejdzie w życie w maju 2022 r. To oznacza, że os końca maja będzie można złożyć wniosek o kredyt hipoteczny z pomocą państwa w bankach, które zdecydują się go oferować. Listę takich instytucji klient będzie mógł sprawdzić na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego.
Przez jaki okres czasu Państwo będzie przyznawać dopłaty?
O dopłatę do kredytu bez wkładu własnego będzie można ubiegać się maksymalnie do 30 grudnia 2030 roku. Na realizację programu, utworzony zostanie specjalny Rządowy Fundusz Mieszkaniowy. Będzie on zasilany pieniędzmi z państwowego budżetu.
Wysokość środków, które zostały przeznaczone na Fundusz, określono w ustawie. W 2022 roku ma wynieść maksymalnie 100 mln złotych i z każdym kolejnym rokiem ma wzrastać, gdyż będzie musiała uwzględniać dopłaty do spłaty kredytów.
Kredyt hipoteczny z pomocą państwa – warunki zobowiązania oraz finansowanej nieruchomości
Ustawa nie określa wieku uczestnika programu, a także powierzchni użytkowej kupowanego mieszkania, na który ma zostać udzielony kredyt bez wkładu własnego. Jednak ustala warunki cenowe lokalu mieszkalnego. W ustawie zawarty jest maksymalny limit ceny (w tym także wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej wybranego mieszkania.
Limity cenowe, obowiązujące za 1 m kw. mieszkania:
- W przypadku mieszkań nowych oraz nabywanych od dewelopera, cena na 1 m kw. użytkowy mieszkania nie może przekroczyć kwoty, która stanowi iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego koszty odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej mieszkalnych budynków, a także współczynnika 1,3,
- Jeśli chodzi o mieszkania używane, to cena za 1 m kw. użytkowy mieszkania, nie może być większa niż kwota, która stanowi iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. użytkowej powierzchni budynków mieszkalnych, a także współczynnika 1,2.
Dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach Polskiego Ładu
W programie zawarto rozwiązanie, które pozwoli na uzyskanie swego rodzaju dofinansowania do spłaty kredytu w ustalonych przypadkach. Zgodnie z ustawą o kredycie gwarantowanym, dopłata ta zdefiniowana została jako spłata rodzinna. To jednorazowa spłata części kapitału hipotecznego kredytu gwarantowanego z kredytobiorcę w sytuacji, kiedy w trakcie spłaty zobowiązania, dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o 2 albo kolejne dziecko.
W ramach spłaty rodzinnej, można uzyskać dofinansowanie w wysokości:
- 20 000 złotych w przypadku powiększenia się rodziny o 2 dziecko,
- 60 000 złotych w przypadku powiększenia się gospodarstwa domowego o 3 i kolejne dziecko.
Co ważne, kredyt hipoteczny z dopłatą objęty jest gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego do czasu zapłaty przez kredytobiorcę części kapitałowej, która objęta była gwarancją. Co więcej, gwarancja ta wygasa wraz z zapłatą całości.
Jak należy to rozumieć? Jeżeli Bank Gospodarstwa Krajowego pokrywa gwarancją 50 000 złotych, po spłacie tej części kapitałowej, gwarancja BGK przestaje działać. To oznacza, że bank już nie będzie brał odpowiedzialności za spłatę kredytu hipotecznego w przypadku, gdy kredytobiorca będzie miał z tym problemy. Wówczas nie będzie mu również przysługiwać spłata rodzinna w sytuacji, kiedy urodzi mu się kolejne dziecko.
Gdzie złożyć wniosek o kredyt bez wkładu własnego?
Aby skorzystać z programu – Mieszkanie bez wkładu własnego, należy złożyć wniosek w banku, który podpisał wymaganą umowę z BGK. Proces przyznawania tego typu kredytu, będzie praktycznie raki sam, jak w przypadku standardowego kredytu hipotecznego. Kredyt bez wkładu własnego przyznany zostanie pod warunkiem, że wnioskodawca albo wnioskodawcy mają takie miesięczne dochody, które pozwolą im na spłacanie rat.
Czy jeśli kredytobiorca ma wkład własny, będzie mógł skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego?
Może zdarzyć się taka sytuacja, że osoba posiada np. 25% wkładu własnego, jednak i tak będzie chciał zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego. Mogą tego dokonać np. osoby, będące w związku małżeńskim, które planują posiadać więcej niż 1 dziecko. Wówczas program pozwoli im uzyskać dopłatę. Wówczas kredyt hipoteczny z pomocą państwa może zostać udzielony, jeżeli wkład własny kredytobiorcy nie przekracza 10%. Zatem jeżeli rodzina posiada 25% wkładu własnego, to na poczet zakupu mieszkania albo budowy domu, może wpłacić tylko 10%. Pozostałe 15 może przeznaczyć np. na nadpłatę kredytu albo wykończenie domu.
Pisaliśmy również: Ile trzeba pracować, żeby dostać kredyt hipoteczny
Czy kredyt bez wkładu własnego będzie droższy?
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego może być nieco droższy. Za przyznaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancję wkładu własnego, będzie trzeba zapłacić prowizję w wysokości 1% gwarantowanej kwoty. W opisanym wyżej przypadku mieszkania za 300 000 złotych, kwota prowizji wyniesie więc 300 zł, kiedy bank będzie gwarantował 30 tysięcy złotych albo 600 zł, jeżeli gwarantowany wkład własny wyniesie 60 tysięcy złotych.
Istnieje również ryzyko, że niektóre banki dla tego typu kredytów zastosują wyższe marże. To z kolei trochę podwyższyłoby oprocentowanie, w porównaniu ze standardowym kredytem. Bardzo podobna sytuacja była przy poprzednim programie rządowym – Mieszkania dla młodych, więc w tym przypadku może być podobnie. Ciężko jednak ocenić na tym etapie, jaka będzie różnica, a także czy wszystkie banki zastosują tego typu podwyżki.
Czym jest wkład własny?
Wkład własny to osobisty wkład finansowy w inwestycję, na której realizację chce zaciągnąć kredytobiorca. Jeżeli obiektem inwestycji jest zakup mieszkania, wkład własny będzie stanowił część ceny lokalu. Jeśli chodzi o budowę domu, to stanowi to udziale w kosztorysowej wartości budowlanego przedsięwzięcia.
Można również powiedzieć, że wkład własny to środki w gotówce oraz na kontach bankowych, a czasem także wartościowe rzeczy, które posiada kredytobiorca i może przeznaczyć na swoją inwestycję. Aktualnie banki nie udzielają kredytów mieszkaniowych osobom, które nie mają wkładu własnego albo ich wkład jest zbyt niski. Właśnie dla takich osób dobrym rozwiązaniem może być kredyt hipoteczny z pomocą państwa.
Dlaczego banki wymagają posiadania wkładu własnego?
Wymóg posiadania wkładu własnego przez potencjalnych kredytobiorców pojawił się w 2014 roku. Wcześniej kredyty mieszkaniowe udzielane były na 100% wartości nieruchomości. Aktualnie nie jest to możliwe. Komisja Nadzoru Finansowego, która zajmuje się regulacją rynku bankowego, wydała Rekomendację S, która dotyczy dobrych praktyk z zakresu zarządzania ekspozycjami kredytowymi, hipotecznie zabezpieczonymi.
Na mocy Rekomendacji S instytucje bankowe wymagają 20% wkładu własnego od osób, które starają się o kredyt hipoteczny, chociaż aktualnie banki mogą również samodzielnie ustalić poziom wkładu własnego i zmniejszyć go, jeżeli klient będzie gotowy do zastosowania dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu.
Jak obliczyć wkład własny?
Wysokość wkładu własnego uzależniona jest od wartości nieruchomości, która wyceniona została przez bank, a nie od wysokości kwoty kredytu hipotecznego. Banki ustalają wysokość wkładu własnego, biorąc pod uwagę cenę nieruchomości na rynku pierwotnym albo wtórnym albo niższą wartość oszacowanego kosztorysu w sytuacji budowy domu, a także cenę działki. W przypadku zakupu mieszkania za 400 000 złotych, kredytobiorca będzie musiał mieć wkład własny wysokości 40 000 albo 80 000 złotych.
Kredyt bez wkładu własnego – czy to możliwe?
Wiele osób, które nie mają oszczędności czy działki budowlanej, która mogłaby zastąpić wkład własny na kredyt, zastanawiają się, jak ominąć warunek wkładu własnego i otrzymać zobowiązanie. Niestety poza rządowym programem – Mieszkanie bez wkładu własnego, nie ma innego sposobu na ominięcie wymogu wkładu własnego.
Wysokość wkładu własnego w stosunku do wielkości kredytu – LTV
W trakcie ubiegania się o kredyt mieszkaniowy w banku, znaczenie ma wysokość wymaganego przez kredytodawcę wkładu własnego, ale również to, jaki jest stosunek jego wysokości do wielkości zobowiązania, o które stara się klient.
Czy wkład własny powoduje zmniejszenie kredytu, o który ubiega się klient? Udzielając kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym, instytucje bankowe stosują wskaźnik LTV. Kredyt hipoteczny udzielony zostanie, jeżeli wskaźnik ten będzie odpowiednio wysoki. Wpływa ona na koszty finansowania, a także uzależniona jest od wysokości wkładu własnego.
W ofertach kredytów hipotecznych klienci mogą spotkać się z LTV, które należy rozumieć jako stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, które przedstawił i którego bank oczekuje. Wskaźnik LTV wykorzystywany jest przez banki do oceny ponoszonego ryzyka.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – o czym należy wiedzieć?
Banki czasami pozwalają zaciągnąć kredyt hipoteczny nawet w przypadku, kiedy nie mają wymaganego 20% wkładu własnego. Możliwe jest to z zastrzeżeniem, że kredyt zostanie udzielony, jeżeli klient dysponuje przynajmniej połową wymaganego wkładu, a brakującą część zabezpieczy w postaci ubezpieczenia wkładu własnego. Wykupienie tego typu ubezpieczenia, jest jednak dodatkowo płatne.
Jeśli chodzi o ubezpieczenie wkładu własnego towarzystwo ubezpieczeniowe, w którym klient opłaca składkę na ubezpieczenie, zabezpiecza bankowe interesy. Ubezpieczenie porównać można do gwarancji, że w przypadku wystąpienia problemów ze spłatą zobowiązania, bank część środków odzyska z polisy. Natomiast kredytobiorca dzięki ubezpieczeniu wkładu własnego, otrzymuje możliwość uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej.
Co może stanowić wkład własny i w jaki sposób go udokumentować?
Wkład własny nie należy utożsamiać wyłącznie z gotówką. Banki akceptują także inne źródła, jeśli będą one właściwie udokumentowane. Instytucja bankowa może wziąć pod uwagę wartość nieruchomości gruntowej, na której ma znajdować się nieruchomość, która stanowi przedmiot kredytowania. Bank oczywiście sprawdzi, czy dana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Jeżeli tak, to bank oceni, w jakiej części wartość nieruchomości będzie mogła zostać uznana za wkład własny, a następnie poinformuje klienta, ile jeszcze musi dołożyć, aby zgromadzić wymagany wkład własny.
Udzielając kredyt hipoteczny, bank może zgodzić się na zaledwie 10% wkład własny, jednak pozostałe 10% klient będzie musiał czymś zastąpić. W takim przypadku akceptowanymi formami zabezpieczenia są:
- Umowa ubezpieczenia kredytu, która zawarta jest przez klienta z zakładem ubezpieczeń, czyli chodzi o ubezpieczenie wkładu własnego albo ubezpieczenie braku wkładu własnego, które stanowi zabezpieczenie tej części ekspozycji, odpowiadającej brakującej wartości wkładu własnego,
- Blokada środków na rachunku albo zastaw rejestrowy na obligacjach skarbowych albo Narodowego Banku Polskiego,
- Kwota w złotych albo w innej walucie przeniesiona przez klienta na własność banku,
- Środki klienta zgromadzone na rachunku III filaru, w ramach systemu emerytalnego.
Może zdarzyć się tak, że bank dopuści możliwość wniesienia całości albo części wymaganego wkładu na kredyt hipoteczny w ramach programu rządowego, jak opisywany program – Mieszkanie bez wkładu własnego.
Warto także wiedzieć, w jaki sposób udokumentować wkład własny. Jeżeli klient posiada działkę budowlaną, na której ma zamiar zacząć budować, musi razem z wnioskiem kredytowym, przedstawić dokumenty, że jest właścicielem takiej działki oraz wycenę, dokonaną przez rzeczoznawcę.
Warto podkreślić, że przy niskim wkładzie własnym, banki nie są skłonne do oferowania promocyjnych warunków kredytowania. Niestety jest raczej przeciwnie. Klient musi liczyć się z tym, że bank udzieli mu kredytu z wyższą marżą, niż w przypadku posiadania wysokiego wkładu.
Wkład własny a wsparcie pracodawcy
Rozwiązanie, które może pomóc w uzyskaniu kredytu hipotecznego to pożyczka z kasy pożyczkowo-zapomogowej albo Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych. Tego typu pożyczka jest nisko oprocentowana i dostępna jedynie u nielicznych pracodawców. Udzielenie jej nie jest odnotowywane na zewnątrz, np. w bazie BIK (pisaliśmy m.in. Pożyczka dla pracownika oraz Pożyczka z gwarantem online).
Minusem tego typu pożyczki jest jednak niewysoka kwota. Trzeba również pamiętać, że bank może wymagać oświadczenia, że wkład własny finansowany jest z własnych środków, niepochodzących z pożyczki. W takiej sytuacji takie wsparcie pracodawcy można przeznaczyć na koszty notarialne, czy inne.
Czy w przypadku kredytu hipotecznego, darowizna może stanowić wkład własny?
Dobrym sposobem, aby uzupełnić wkład własny, może być zabezpieczone w postaci darowizny od rodziców lub dziadków. Uzyskanie środków od bliskiej rodziny spowoduje, że środki te zwolnione będą z podatku od spadku oraz darowizn do określonej ustawą wysokości.
Jeśli chodzi o związek między darowizną a wkładem własnym, to pisemna umowa powinna być sporządzona we właściwej formie, aby środki przekazane klientowi przez osoby najbliższe, zostały uznane przez bank za wkład własny. To może być dobry sposób na to, aby uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.
Wiek kredytobiorcy oraz okres kredytowania – dodatkowe warunki uzyskania kredytu mieszkaniowego
Rekomendacja S wpływa również na inne warunki, które związane są z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Udzielając finansowania, bank powinien zaproponować zawarcie umowy kredytowej na okres nie dłuższy, niż 25 lat. W przypadku kredytu z dłuższym okresem spłaty, rata jest niższa, co może być bardziej korzystne dla kredytobiorcy. Jednak w każdym przypadku maksymalny okres spłaty nie może przekroczyć 35 lat. Kredytobiorca, który zdecyduje się na dłuższy okres spłaty, musi pamiętać, że całkowite koszty zobowiązania będą wyższe.
Ponadto ograniczenie stanowi także wiek kredytobiorcy. W momencie spłaty ostatniej raty, klient nie może mieć więcej, niż 70 lat (pisaliśmy m.in. Pożyczki dla emerytów i rencistów). Ograniczenie związane z wiekiem, mają związek z potencjalnie niższym wynagrodzeniem czy emeryturą w przyszłości.
Kredyt z pomocą państwa – korzyści
Kredyt mieszkaniowy z gwarancją bankową jest szansą na otrzymanie korzystnego finansowania zakupu lub budowy nieruchomości dla osób, które do tej pory nie były w stanie wpłacić pieniędzy na wkład własny.
Kredyt z pomocą państwa umożliwi kredytobiorcom uzyskanie dodatkowych możliwości, takich jak bardziej korzystne warunki finansowe, związane z zaciągnięciem kredytu. Program Nowego Polskiego Ładu, związany z dopłatą do mieszkań, mogą wiązać się np. z niższymi marżami zobowiązań, przy braku konieczności skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu.
Ceny domów oraz mieszkań od wielu lat rosną w górę. Tego typu wzrosty oznaczają, że młodzi ludzie muszą zaciągać coraz wyższe kredyty. To oznacza, że muszą również dysponować większym kapitałem początkowym. Jednak ze względu na rosnącą inflację, możliwości finansowe Polaków zmniejszają się. Wchodzący w życie program Mieszkanie bez wkładu własnego, może zatem bardzo im pomóc w realizacji marzeń, związanych z posiadaniem własnego domu albo mieszkania.
Kredyt z pomocą państwa to założenie nowego programu, który ma na celu pomóc osobom, które nie mają stabilnej sytuacji mieszkaniowej. Dzięki dopłacie do wkładu własnego, wiele osób może otrzymać kredyt hipoteczny, co wcześniej było dla nich nieosiągalne.
