Kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej – czy mam szansę na kredyt na mieszkanie, jeśli prowadzę własną firmę?

Kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej jest możliwy, jednak banki w odmienny sposób oceniają zdolność kredytową przedsiębiorstw oraz osób fizycznych. Jak w praktyce wygląda ubieganie się o kredyt hipoteczny w przypadku firm i jaka jest zależność pomiędzy kredytem mieszkaniowym a działalnością gospodarczą?

Kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej

Kredyt firmowy jest najczęściej wybieranym źródłem finansowania działalności gospodarczej, choć takie zobowiązania właściciele firm zaciągają także do celów prywatnych. Przykładem może być kredyt hipoteczny dla firm. Należy wiedzieć, że nie każda branża będzie w taki sam sposób punktowana, jeśli chodzi o scoring kredytowy.

Są takie, które mogą być ocenione gorzej, ponieważ cechują się większym ryzykiem biznesowym. Kredyt hipoteczny na firmę mniejsze szanse mają uzyskać właściciele firm, którzy pracują w branży ubezpieczeniowej, transportowej, budowlanej czy turystycznej. Ponadto ta sama zasada tyczy się osób, które prowadzą działaność gastronomiczną czy związaną z pośrednictwem finansowym.

To jednak nie oznacza, że taki przedsiębiorca nie będzie mógł uzyskać kredytu hipotecznego. W tym przypadku jednak z pewnością pomocny okaże się wyższy wkład własny albo wykupienie dodatkowego ubezpieczenia.

Sprawdź także: Pożyczka dla firmy jednoosobowej

Zdolność kredytowa przy działalności gospodarczej

W celu wyliczenia zdolności kredytowej osoby, prowadzącej działalność gospodarczą, instytucje bankowe skrupulatnie analizują kondycję finansową przedsiębiorstwa. Kluczowe znaczenie mają dokumenty, które przedstawiają przepływ finansowy pomiędzy pomiędzy firmą a zewnętrznymi podmiotami, takie jak rozliczenia, które znajdują się w księgach rachunkowych. Dzięki temu bank jest w stanie obliczyć zdolność kredytową przedsiębiorcy i wydać decyzję w sprawie kredytu hipotecznego na firmę.

Działaność gospodarcza musi być prowadzona co najmniej przez rok, aby bank mógł zweryfikować dochody netto w poszczególnych miesiącach. To ważne zwłaszcza w przypadku firm, które swoje najwyższe zyski osiągają sezonowo, np. w branży turystycznej. Wówczas instytucja bankowa musi mieć pewność, że kredytobiorca będzie w stanie spłacać raty przez cały rok.

Również dochód powinien być stabilny. Banki precyzyjnie weryfikują, czy na konto przedsiębiorcy w każdym miesiącu wpływa mniej więcej taka sama suma, a jeśli nie, to jak duże są rozbieżności. Duże wahania pomiędzy miesięcznymi wpływami, mogą skutkować odmowną decyzją kredytową. Najlepiej, aby rozbieżności nie przekraczały 30%.

Warto także wiedzieć, że lepszą zdolność kredytową i szansę na kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej mają przedsiębiorcy, którzy rozliczają się na zasadach ogólnych niż ci, którzy korzystają z ryczałtu.

Forma prowadzenia działalności gospodarczej

Działalność można prowadzić w następującej formie:

• Spółki cywilnej, jawnej, partnerskiej,
• Jednoosobowej działalności gospodarczej,
• Spółki komandytowej – jedynie część banków akceptuje dochód akcjonariusza,
• Spółki z.o.o. – dochód spółki nie jest uwzględniany przez banki. W ramach powołania na członka zarządu albo rady nadzorczej, dochód wspólników może być wzięty pod uwagę.

Jakie dokumenty są potrzebne do wzięcia kredytu hipotecznego w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej?

Poniżej znajduje się lista dokumentów rejestrowych oraz finansowych, które najczęściej są wymagane. Pełna lista dokumentów uzależniona jest od wybranego banku. Zazwyczaj wymagane są następujące pisma:

• Osoby fizyczne, które prowadzą działalność gospodarczą – zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, zgoda współmałżonka na zaciągnięcie kredytu albo orzeczenie o rozdzielności majątkowej, zaświadczenie o REGON oraz NIP oraz umowa spółki (w przypadku spółki cywilnej),
• Spółka partnerska, jawna i komandytowa – umowa albo status spółki, odpis z KRS, zgoda współmałżonków albo wspólników na zaciągnięcie kredytu – orzeczenie o rozdzielności majątkowej,
• Spółka prawa handlowego – umowa albo status spółki, odpis z KRS, uchwała, która dotyczy zaciągania zobowiązań, zaświadczenie o REGON oraz NIP.

Inne wymagane dokumenty to:

• PIT przynajmniej za ostatni rok, a zdarza się, że za dwa lata,
• Podsumowanie wszystkich rozliczonych miesięcy w podatkowej książce przychodów oraz rozchodów za poprzedni rok,
• Podsumowanie rozliczonych miesięcy w książce przychodów i rozchodów za rok bieżący,
• Dokładna książka przychód i rozchodów za ostatni rozliczony miesiąc w ubiegłym roku,
• Tabela amortyzacyjna,
• Ewidencja środków trwałych,
• Wyciąg z konta firmowego za ostatnie 3, 6 albo 12 miesięcy, a jeśli składki ZUS albo podatek opłacone zostały z innego konta, np. prywatnego, również wyciąg za cały miesiąc z tego konta,

• Zaświadczenia, które dotyczą terminowości spłaty innych zobowiązań kredytowych przedsiębiorstwa,
• Podsumowanie wszystkich rozliczonych miesięcy z ewidencji sprzedaży – to dotyczy ryczałtu,
• Umowa leasingu,
• Decyzja urzędu skarbowego, która ustala wysokość podatku – to dotyczy karty podatkowej,
• Bilans oraz rachunek zysków i strat – to dotyczy pełnej księgowości.

Decydując się na kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej, wszystkie dokumenty najlepiej przygotować dużo wcześniej, ponieważ czas oczekiwania na niektóre z nich może być naprawdę długi.

Kredyt hipoteczny na firmę – wiarygodność przedsiębiorcy

Oczywiście banki nie są skłonne do udzielania kredytów mieszkaniowych przedsiębiorcom, którzy nie spłacają regularnie swoich zobowiązań. Dlatego też instytucje finansowe sprawdzają, czy przedsiębiorca starający się o kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej, nie zalega z płatnościami. Z tego względu do składanego wniosku, musi dołączyć oświadczenie albo dostarczyć dokumenty, które potwierdzają, że nie zalega z odprowadzeniem składek do ZUS-u, a także na bieżąco reguluje wszystkiego zobowiązania wobec urzędu skarbowego.

Pisaliśmy niedawno również: Ile trzeba pracować, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Instytucje bankowe sprawdzają potencjalnych klientów także w rejestrach i bazach dłużników. Przedsiębiorca nie może mieć zaległości w spłacaniu zobowiązań kredytowych, ale także gospodarczych. Dużym atutem przedsiębiorcy będzie dobra historia kredytowa, dzięki której bank będzie miał pewność, że jest on rzetelnym płatnikiem.

Strata księgowa z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej

Wykazanie tego typu straty, równoznaczne jest z odmowną decyzją w sprawie kredytu hipotecznego. To informacja dla banku, która oznacza to, że klient nie będzie w stanie systematycznie spłacać kredytu hipotecznego w przyszłości. Jest jednak 

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej?

Proces jest stosunkowo skomplikowana, gdyż wymaga skompletowania wielu różnych dokumentów. Aby wziąć kredyt mieszkaniowy na własnej działalności, należy udać się z nimi do placówki wybranego banku. Wcześniej najlepiej porozmawiać z doradcą kredytowym, który odpowiednio przygotuje klienta do całego procesu kredytowego albo zrealizuje większość formalności w jego imieniu.

Kredyt hipoteczny na działalności jest stosunkowo specyficzny, z tego względu procedura jego przyznawania może być trochę dłuższa. Na podstawie uzyskanych informacji, analityk bankowy obliczy zdolność kredytową potencjalnego klienta.

Następnie większość formalności odbywa się standardowo, tak jak ma to miejsce w przypadku kredytu hipotecznego dla prywatnej osoby. Wyjątkiem może być konieczność złożenia dodatkowych wyjaśnień, co związane jest np. z dostarczeniem przez klienta posiadanych uprawnień albo licencji.

Czy okres prowadzenia działalności gospodarczej wpływa na możliwość wzięcia kredytu hipotecznego?

Jeśli przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą, która stanowi jego jedyne źródło dochodu, instytucja bankowa będzie wymagała przedstawienia osiąganego dochodu netto z ostatnich 12 miesięcy. A co w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej krócej, niż rok? Niektóre banki mogą niestety wydać decyzję odmowną, jeśli chodzi o kredyt mieszkaniowy na własnej działalności. 

Brak doświadczenia, a także niestabilna sytuacja na rynku, sprzyja wzrostowi ryzyka kredytowego. Wysokie ryzyko kredytowe to niskie szanse na uzyskanie dodatkowej gotówki, niezależnie od tego, czy przedsiębiorca decyduje się wziąć kredyt na firmę czy też kredyt konsumpcyjny na cel prywatny. W takim przypadku może on rozważyć szybką pożyczkę przez internet.

Czy możliwy jest kredyt hipoteczny w przypadku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej?

Kredyt hipoteczny przy jednoosobowej działalności możliwy jest do zaciągnięcia, jednak poza posiadaniem wkładu własnego oraz chęci zakupu albo wybudowania nieruchomości ważne jest, aby firma była w dobrej kondycji finansowej. Jeżeli zatem przedsiębiorca chce wziąć kredyt mieszkaniowy przy działalności gospodarczej, to prowadzenie jednoosobowej firmy nie wyklucza go z tego – banki akceptują dochody, które pochodzą z tego typu firmy.

Jakie są warunki przyznawania kredytu hipotecznego dla firm?

Co należy zrobić, aby uzyskać kredyt mieszkaniowy dla firm? Warunki są bardzo podobne, jak w przypadku pracy na etacie. Powinien być wniesiony wkład własny, a nieruchomość atrakcyjna. Z kolei aby mieć odpowiednią zdolność kredytową, przedsiębiorstwo musi:

• Działać w stabilnej branży,
• Funkcjonować na rynku co najmniej rok,
• Nie mieć dużych różnic w dochodach, zależnie od miesiąca,
• Osiągać odpowiednio wysokie dochody,
• Nie mieć nadmiernego zadłużenia.

Kredyt hipoteczny dla firm – czy wkład własny jest konieczny?

Podobnie jak każdego innego kredytobiorcę, również przedsiębiorcę dotyczy konieczność wniesienia wkładu własnego. Minimalny wkład własny jeśli chodzi o kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej, wynosi 20% wartości domu lub mieszkania. W przypadku kupna nieruchomości, banki chętniej honorują środki pieniężne, z kolei jeśli chodzi o budowę domu, to akceptują także działkę, na której ma się pojawić budynek.

Warto wiedzieć, że niektóre instytucje bankowe oferują także kredyt hipoteczny z niskim wkładem. Wówczas wystarczy posiadać jedynie 10% środków własnych, jednak należy wykupić ubezpieczenie. Kredyt mieszkaniowy na działalności gospodarczej związany jest z wyższym ryzykiem, zatem wkład własny wymagany przez bank może być wyższy. Składając wniosek, warto być na to przygotowanym.

Jak uzyskać zaświadczenie o niezaleganiu w ZUS i US?

Tego typu zaświadczenie można złożyć przez portal PUE ZUS, wypełniając wniosek RWN. Jeżeli potencjalny kredytobiorca nie ma żadnych zaległości, otrzyma go w ciągu 7 dni. Jeżeli jednak zalega z niedopłatą, Zakład Ubezpieczeń Społecznych odmówi wydania zaświadczenia do czasu ich uregulowania. Pieniądz na jego indywidualnym koncie ZUS księgowane są każdego dnia, dlatego jeżeli w danym dniu ureguluje brakującą składkę albo odsetki, już następnego będzie mógł wnioskować o zaświadczenie. Warto wiedzieć, że taka usługa jest bezpłatna. 

Pisaliśmy niedawno również: Spłata kredytu po stracie pracy

Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach można złożyć przez rządowy portal biznes.gov.pl, jeżeli klient posiada Profil Zaufany. W tym przypadku za jego wydanie, pobierana jest opłata skarbowa w wysokości 21 złotych. Oba dokumenty mogą być dostarczone w elektronicznej formie na indywidualne konto klienta albo listownie na podany adres. Oczywiście można również złożyć wniosek osobiście w Urzędzie Skarbowym albo ZUS-ie.

Forma prawna oraz sposób opodatkowania działalności

Jedną z decyzji, jakie musi podjąć początkujący przedsiębiorca, jest wybór firmy prawnej działalności gospodarczej. Ma ona wpływ na nie tylko na aspekty, które związane są z działaniem firmy, ale również decyzję w sprawie kredytu hipotecznego na działalności, gdyż ma wpływ na zdolność kredytową potencjalnego klienta. Jeżeli przedsiębiorca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, instytucja bankowa weźmie pod uwagę tylko zobowiązania prywatne oraz firmowe. Jeżeli jednak przedsiębiorca funkcjonuje w ramach spółki, powinien wiedzieć, że ewentualne jej zobowiązania także będą uwzględnione, przy ocenie wiarygodność kredytowej klienta.

Jeśli chodzi o obliczanie zdolności kredytowej, spore znaczenie ma także wybrany przez przedsiębiorcę sposób opodatkowania firmy. Instytucje bankowe w różny sposób podchodzą do przedsiębiorców, którzy wybrali kartę podatkową albo ryczałt, czy rozliczających się w oparciu o Księgę Przychodów i Rozchodów. W przypadku każdej formy ważna jest stabilność działalności, a także systematyczne wpływy.

Jakie są zasady stosowane przez banki (jeśli chodzi o kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej), w przypadku formy rozliczeń księgowych:

• Księgowość pełna – większość instytucji bankowej oceniając zdolność kredytową, bierze pod uwagę dochód netto,
• Księga Przychodów i Rozchodów – w tym przypadku podejście banków jest podobne, jak wyżej. Im wyżej opłacane podatki, tym lepszą zdolność kredytowa,
• Ryczałt – sprawdzana jest w tym przypadku stawka podatkowa. Im jest wyższa, tym większa jest zdolność kredytowa. Niestety jedynie część przychodu jest traktowana jako dochód – zazwyczaj około 30%,
• Karta podatkowa – dochód się oblicza na podstawie deklaracji płaconego podatku. Instytucja bankowa mnoży go odpowiednio przez 4,5 albo 7 w celu ustalenia wyniku branego do analizy.

Rodzaj współpracy z klientami

Jest to także ważny czynnik, brany przez bank pod uwagę, kiedy analizują kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej. Wyższe szanse na uzyskanie zobowiązania mają osoby, które świadczą usługi na podstawie umowy o współpracy albo z rozliczeń wynika, że systematycznie realizują zlecenia dla tych samych podmiotów.

Wówczas analityk może zakładać stabilność przychodów. Ciężej w tym przypadku będą mieli przedsiębiorcy, którzy są freelancerami i aktywnie poszukują klientów, zazwyczaj wykonując jednorazowe zlecenie. Wówczas warto poszukać klientów, którzy zdecydują się na cykliczną albo stałą współpracę.

Zobowiązania kredytowe

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej wymaga także przedstawienia w banku kredytowych zobowiązań, zarówno tych prywatnych, jak i firmowych, ponieważ mają duże znaczenie dla zdolności kredytowej. Trzeba przeanalizować:

• Kredyty ratalne na bieżące prowadzenie firmy,
• Kredyty inwestycyjne na działalność gospodarczą,
• Karty kredytowe,
• Kredyty obrotowe,
• Leasing finansowy,
• Udzielone gwarancje.

Powyższe pozycje obniżają zdolność kredytową, a przez to wpływają na maksymalną kwotę kredytu hipotecznego, jaką może uzyskać kredytobiorca.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy jest możliwy?

Niestety nie można zaciągnąć kredytu hipotecznego bez posiadania wkładu własnego. Warto jednak wiedzieć, że od maja 2022 roku wejdzie w życie nowy rządowy program – Mieszkanie bez wkładu własnego. Dzięki temu osoby, które nie mają środków na wkład własny, mogą uzyskać tzw. gwarantowany wkład własny, który będzie gwarantować Bank Gospodarstwa Krajowego.

Pisaliśmy niedawno również: Czy można dostać kredyt bez umowy o pracę? 

Aktualnie banki wymagają od 10 do 20% wkładu własnego. Niestety nie każdy posiada środki, które może przeznaczyć na wkład własny. Dzięki programowi, który ma wejść w życie, wiele osób spełni swoje marzenie o własnym mieszkaniu. Kredyt bez wkładu własnego udzielany będzie nie tylko na zakup mieszkania, ale również budowę domu.

Oczywiście kredytobiorca będzie zobowiązany do spłaty całego kredytu, również z częścią wkładu własnego, który będzie gwarantowany przez BGK. Jednak w przypadku, kiedy klient nie będzie w stanie go spłacać, bank zaspokoi tą część z BGK. 

Kredyt bez wkładu własnego będzie udzielany wszystkim osobom bez względu na wiek. Warunki, jakie należy spełnić, aby uzyskać gwarantowany wkład własny to:

• W przypadku osób bezdzietnych oraz posiadających jedno dziecko – o ile nie posiadają oni innej nieruchomości na własność. Nieruchomości nie może posiadać również żadna inna osoba, która wchodzi w skład gospodarstwa domowego,
• Osobom, które posiadają co najmniej 2 dzieci – w tym przypadku akceptowane jest posiadanie jednej nieruchomości, jeżeli nie jest ona większa niż 50 m kw. w sytuacji posiadania 2 dzieci, 75 m kw. w przypadku posiadania 3 dzieci, oraz 90 m kw. przy posiadaniu 4 dzieci. Jeśli chodzi o rodziny z 5 i więcej dziećmi, limit metrażu nie został ustalony.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego dostępny jest dla osób samotnych, par żyjących w nieformalnym związku, małżeństw bezdzietnych oraz rodzin z dziećmi.

Ile będzie wynosić dofinansowanie do wkładu własnego?

Gwarantowany wkład własny na wynosić od 10 do 20% zobowiązania oraz pokrywać nie więcej, niż 100 tysięcy złotych. Zatem wysokość kredytu może być o wiele wyższa i wynosić nawet kilkaset tysięcy złotych.

A przez jaki okres czasu rząd będzie wypłacał dofinansowanie? O dopłatę będzie można ubiegać się maksymalnie do 31 grudnia 2030 roku. Aby zrealizować program, w Banku Gospodarstwa Krajowego utworzony zostanie Rządów Fundusz Mieszkaniowy. Będzie on zasilany środkami finansowymi z budżetu państwa (pisaliśmy m.in. Kredyt hipoteczny z pomocą państwa). 

Ponadto wysokość środków, które zostaną przeznaczone na fundusz, została dokładnie określona w ustawie. W roku 2022 ma wynieść do 100 milionów złotych, a z każdym rokiem będzie wzrastać, gdyż będzie obejmować dopłaty do spłaty kredytów.

Warunki kredytu bez wkładu własnego

Aby otrzymać takie finansowanie, kredyt musi być:

• Udzielony na kupno mieszkania albo domu jednorodzinnego, wkład budowlanych lub finansowanie kosztów budowy domu, w tym również kosztów nabycia działki,
• Udzielony w polskiej walucie,
• Okres kredytowania musi wynosić co najmniej 15 lat,
• Może zostać udzielony jedynie kredytobiorcy, który prowadził gospodarstwo domowe na terytorium kraju lub poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeśli posiada polskie obywatelstwo albo nie ma polskiego obywatelstwa i prowadzi gospodarstwo domowe razem z osobą, która ma takie obywatelstwo, a gwarantowany kredyt mieszkaniowy udzielany jest mu razem z tą osobą.

Także sama nieruchomości będzie musiała spełniać określone wymagania. W szczególności obowiązuje maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 m kw.

W jaki sposób można poprawić zdolność kredytową przy działalności gospodarczej?

Banki analizują sytuację finansową przedsiębiorstwa nawet 2 lata wstecz. Przedsiębiorca może jednak zadbać o to, aby poprawić swoje notowania i dzięki temu uzyskać lepszą zdolność kredytową (pisaliśmy m.in. Pożyczki bez zdolności kredytowej). Zazwyczaj stosuje się następujące sposoby:

• Jeżeli przedsiębiorca wnioskuje o kredyt mieszkaniowy przy działalności gospodarczej, powinien zadbać o dobry biznesplan. Instytucja bankowa chętniej sfinansuje dla przedsiębiorstwa, które ma spore szanse na sukces w przyszłości,
• Spłacenie bieżących kredytów oraz rezygnacja z kart kredytowych,
• Zatrudnienie pracowników – choć generuje to koszty, to zazwyczaj związane jest z rozwojem firmy,
• Planowanie przychodów oraz wydatków – podstawowym punktem odniesienia dla banków, jest dochód za ubiegły rok. Sytuacja finansowa w aktualnym roku, choć cały czas ważna, jest czynnikiem, który analizowany jest w dalszej kolejności,

• Brak straty – w przypadku działalności gospodarczej wykazywanie straty jest powszechne. Zarówno z zeszłego roku, jak i strata aktualna może uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego na firmę, z tego względu najlepiej jej unikać,
• Ciągła działaność firmy – w czasie przygotowywania się do zaciągania kredytu mieszkaniowego, nie należy zawieszać działalności gospodarczej. Instytucje bankowe traktują to w ten sposób, jakby przedsiębiorca zamknął działaność,
• Stosowanie odpisów amortyzacyjnych – właśnie amortyzacja środków trwałych, może podnieść zdolność kredytową klienta.

Jak widać, poprawa zdolności kredytowej, także w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej jest oczywiście możliwe. Jeżeli klient planuje ubiegać się o kredyt hipoteczny na firmę, powinien zadbać o zdolność kredytową dużo wcześniej, najlepiej około roku. Dzięki temu będzie wiarygodny w oczach banku.

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny na własnej działalności gospodarczej wymaga sporego zaangażowania, a także przygotowania wielu różnych dokumentów. Procedura może trwać dłużej, niż w przypadku osób, które są zatrudnione w oparciu o umowę o pracę. Jednak banki udzielają kredytów przedsiębiorcom na podobnych zasadach. Należy jedynie uzbroić się w cierpliwość. Czasami warto również skorzystać z pomocy doradcy finansowego albo kredytowego.