Inwestowanie w nieruchomości to jeden ze sposobów na ulokowanie kapitału. Mieszkania, domy, działki czy inne nieruchomości zawsze są poszukiwane, dlatego ta metoda może przynieść większe dochody niż np. lokata bankowa. Co ważne, zakup mieszkania czy ziemi jest bezpieczny, nie wiążą się z ryzykiem, które towarzyszy innym inwestycjom. Czy jednak inwestowanie w nieruchomości ciągle się opłaca? Jakie są wady i zalety tego rozwiązania?
Inwestowanie w nieruchomości – na czym polega?
Inwestowanie w nieruchomości to jedna z możliwości ulokowania zgromadzonych oszczędności. Osoby mające odpowiednie środki finansowe mogą kupić nieruchomość lub ziemię i przeznaczyć ją na wynajem lub sprzedaż.
To rozwiązanie gwarantuje stały dochód, dla wielu osób jest dodatkowym źródłem pieniędzy. Dodatkowo posiadana nieruchomość stanowi zabezpieczenie na przyszłość. Początkowo może być wynajmowana, później może przejść w posiadanie dzieci czy innych członków rodziny.
Czy warto inwestować w nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości znane jest już od lat. Są osoby, dla których jest to jedyne i to całkiem atrakcyjne źródło utrzymania. Obecnie, kiedy stopa kredytowa jest stabilna, wiele osób decyduje się na kredyty hipoteczne i kupuje mieszkanie, które ma służyć jako lokata kapitału (pisaliśmy niedawno: Jak inwestować na giełdzie). Ceny nieruchomości idą w górę, popyt na mieszkania rośnie, dlatego zakup inwestycji wydaje się dobrym, opłacanym pomysłem.
Obawy jednak budzi temat, czy taki trend utrzyma się długo. Oczywiście zawsze jest jakieś ryzyko, ale eksperci szacują, że wybierając odpowiedni region, można znacznie ograniczyć ryzyko.
Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości może być bardzo dochodowym zajęciem, ale trzeba znać podstawowe zasady, wiedzieć, na co zwracać uwagę, aby nie stracić pieniędzy. Jeżeli jest taka możliwość, warto porozmawiać z agentem nieruchomości, podpytać go, które kwestie są najważniejsze przy zakupie mieszkania. Na początku warto poznać specyfikę rynku nieruchomości, sprawdzić, na jakie nieruchomości jest największy popyt.
Sprawdź także: Bezpieczne inwestowanie z pewnym zyskiem
Warto wykazać się rozsądkiem, nie wydawać wszystkich pieniędzy, dać sobie czas na znalezienie odpowiedniego lokalu. Inwestując w nieruchomości, trzeba zwrócić dużą uwagę na lokalizacje lokalu. Oprócz tego ważną kwestią są sprawy prawne, m.in. umowa, która będzie zabezpieczała zarówno interesy wynajmujących osób, jak i właścicieli.
Decydując się na inwestowanie w nieruchomości, warto określić swój cel, zastanowić się, czy mieszkanie ma być przeznaczone na wynajem, czy remont i sprzedaż. Warto oszacować swoje możliwości i ustalić, jaką cena nieruchomości jest dla nas realna. Osoby, które nie mają odpowiednich środków finansowych, mogą wspomóc się kredytem, ale i w takim wypadku niezbędny jest określony wkład własny.
Nie warto przeceniać swoich możliwości, zbyt wysoki kredyt może spowodować problemy ze spłatą rat.
Po określeniu możliwości finansowych należy wybrać typ nieruchomości. Osoby, które dysponują ograniczoną sumę pieniędzy, mogą zdecydować się na nieduże mieszkanie w dobrej dzielnicy, zaś osoby z większymi zasobami wybrać dom, willę czy ośrodek, który będzie mógł pełnić funkcje SPA czy hotelu. Obecnie dużą popularnością cieszy się inwestowanie w biurowce, hale magazynowe, hotele, galerie handlowe, itp.
Aby podjąć dobrą decyzję, warto zrobić rozeznanie na rynku i sprawdzić, na jakie lokale jest największy popyt. Trzeba zastanowić się, komu chcemy wynajmować mieszkania. Nie warto wybierać pierwszej oferty, która wpadnie w rękę, bo potem można tego żałować.
Inwestowanie w nieruchomości to duży wydatek, dlatego decyzja musi być przemyślana. Warto sprawdzić kilka różnych ofert, porównać ceny, porozmawiać z doradcami i dopiero wtedy zdecydować się na zakup.
Nieruchomości pod wynajem – na co zwrócić uwagę?
Kupno mieszkania przeznaczonego pod wynajem jest jednym z najczęstszych sposobów inwestowania w nieruchomości. Oczywiście, decydując się na tę formę mnożenia kapitału, trzeba zwrócić uwagę na kilka czynników. Wybrane mieszkanie powinno być położone w atrakcyjnym miejscu, które przyciągnie wielu zainteresowanych i będzie można otrzymać za nie dobre pieniądze.
Powinno być dobrze przygotowane, ponieważ obecnie klienci wymagają wysokiego standardu. Wiele osób, które kupuje mieszkania na wynajem, najpierw je remontuje, wyposaża w niezbędne meble czy sprzęty. Aby przyśpieszyć wynajęcie mieszkania, trzeba sformułować odpowiednie ogłoszenie, zaproponować cenę, która nie odstraszy potencjalnych klientów. Dobrym sposobem jest zlecanie sprzedaży agentowi nieruchomości, ale trzeba liczyć się z tym, że po sprzedaży pobierze prowizję.
Popularne regiony dla inwestowania w nieruchomości
Dla osób, które chcą zainwestować w nieruchomości, polecane są duże miasta, np. Wrocław, Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk. W tych regionach jest wiele osób, które szukają lokali na wynajem. Są to m.in. studenci czy młodzi ludzi szukający pracy lub osoby rozpoczynające karierę w większym mieście. Minusem jest duża konkrecja, dlatego warto zainteresować się również mniej popularnymi regionami, ale o dużym potencjale.
Warto szukać miejsc, w których są uczelnie wyższe, powstają nowe zakłady pracy. Gwarantuje to, że popyt na mieszkanie będzie stale rósł. Ryzyko zwiększa się w wypadku zakupu mieszkania w małej miejscowości, bez atrakcji turystycznych, z małą ilością miejsc pracy. W takiej sytuacji lepiej odpuścić, ponieważ sprzedaż czy wynajem nieruchomości może być zupełnie nieopłacalny. Oprócz samego miasta ważna jest również lokalizacja nieruchomości w jego obrębie.
Lokal można kupić w samym centrum miasta, na jego obrzeżach oraz pomiędzy nimi. Oczywiście największym zainteresowaniem cieszą się lokale w centrum, ale ich ceny są najwyższe. Aby zarobić, warto szukać lokali położonych blisko uczelni lub dużych zakładów pracy. Osoby młode szukające mieszkania dużą uwagę zwracają na to, czy nieruchomość położona jest blisko kin, galerii handlowych, restauracji i pubów. Ważne jest również bliskość przedszkoli, szkół, ośrodków zdrowia oraz dobra komunikacja.
To takie niezbędne minimum, które przyciągnie osoby zainteresowane wynajmem mieszkania.
Kupno nieruchomości pod wynajem – nie tylko dla doświadczonych inwestorów, ale bez kredytu hipotecznego
Najczęściej inwestorzy kupują nieruchomość pod wynajem (niektórzy korzystając z kredytu hipotecznego). Po doprowadzeniu lokalu do odpowiedniego stanu mogą zdecydować się na dwie różne możliwości, tzn.;
- Wynajem długoterminowy – przeznaczony jest dla osób, które potrzebują mieszkania na dłuższy okres, np. studentów czy osób pracujących innej miejscowości niż mieszkają. Zaletą tej formy stabilny dochód i brak konieczności nieustannego szukania najemców. Pod najem długoterminowy najlepiej nadają się nieduże mieszkania zlokalizowane w centrum miasta lub w dobrze skomunikowanej dzielnicy. Dla najemców długoterminowych istotna jest również bliskość szkół, przedszkoli, przychodni, dobra połączenie z miastem.
- Wynajem krótkoterminowy – z tej opcji korzystają zazwyczaj turyści, studenci zaoczni, osoby przyjeżdżające w delegacje, na szkolenia czy sympozja. Do takiego wynajmu najlepiej nadają się mieszkania w centrum, dobrze skomunikowane. Dobrym rozwiązaniem są duże mieszkania, w których można wynajmować pojedyncze pokoje. W takim wypadku konieczne jest jednak dostosowanie nieruchomości, a to generuje wysokie koszty. W mieszkaniu podzielonym na mniejsze lokale musi być odpowiednia liczba łazienek, dostęp do kuchni, czy dodatkowe wyposażenie, tj. żelazko, ręczniki, czy pościel.
- Wynajem na krótki okres wymaga większego zaangażowania, przygotowania mieszkania dla nowych lokatorów, zorganizowania systemu rezerwacji, wydawania kluczy, sposobu rozliczania z lokatorami. Wynajem krótkoterminowy polecany jest również w miejscowościach turystycznych, gdzie korzystają z niego osoby przyjeżdżające na urlop. Minusem może być to, że w miesiącach mało atrakcyjnych, mieszkanie stoi puste.
Wynajem nieruchomości jest opłacalne, ale jest to zależne do lokalizacji lokalu oraz jego standardu. Decydując się na tę formę zarabiania, warto sprawdzić wysokość czynszu, pamiętać o opłatach notarialnych, sądowych, podatku i ubezpieczeniach. Najczęściej dochodzą jeszcze koszty przystosowania mieszkania pod wynajem oraz późniejszych remontów. Trzeba wziąć pod uwagę sytuację, gdy przez jakiś czas nie będzie lokatorów, ale koszty bieżące trzeba będzie ponosić.
Pisaliśmy niedawno: Jak zacząć grać na giełdzie
Zyski z wynajmu pojawiają się po jakimś czasie. Istotne jest to, że wartość nieruchomości raczej nie będzie spadać, dlatego nawet w sytuacji, gdy cena najmu będzie niższa niż zakładaliśmy, i tak przyniesie zysk (zawsze w grę wchodzi sprzedaż nieruchomości).
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?
Osoby, które kupują mieszkanie z myślą o wynajmie, muszą zastanowić się, czy chcą samodzielnie szukać lokatorów, czy zlecić to zadanie specjalistom.. Dużo bezpieczniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług biura nieruchomości. Do biur zgłaszają się osoby prywatne i firmy szukające mieszkania dla swoich pracowników czy kadry zarządzającej W ten sposób można znaleźć klientów zaufanych, którzy zapewnią stały dochód.
Pracownicy biur nieruchomości pomogą również w kwestiach formalnych, zajmą się umowami czy protokołami zdawczo-odbiorczymi. Właściciel mieszkania korzystający z pomocy agentów nieruchomości może mieć pewność, że nie będzie miał problemów z najemcą, a wynajmujących zyskuje gwarancję sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości przez pośrednika. Oczywiście minusem mogą być koszty, jakie naliczy sobie biuro nieruchomości, ale czasami warto wydać więcej, a czuć się bezpieczniej.
Inwestowanie w nieruchomości – czego warto unikać?
Osoby, które chcą zająć się inwestowaniem w nieruchomości, muszą pamiętać, że czasami można wpaść w pułapkę i zamiast zyskać, stracić. Najczęściej dochodzi do tego, gdy:
- Koszt remontu jest dużo wyższy niż wstępnie szacowane. W takim wypadku inwestycja zwróci się po bardzo długim czasie, a nie każdy może sobie na to pozwolić
- Kupiona nieruchomość nie będzie miała żadnego potencjału. Dotyczy to lokali położnych w nieatrakcyjnych dzielnicach, uciążliwym sąsiedztwie, w okolicy bez zaplecza
- Nieruchomość zostanie sprzedana tak, że nie przyniesie zysku. Cena sprzedaży będzie taka sami lub niższa, a poszukiwania nabywcy potrwają bardzo długo.
- Duża konkrecja na rynku. Bardziej doświadczeniu inwestorzy wyłapują najlepsze oferty, dlatego liczyć się z tym, że poszukiwanie idealnego lokalu potrwa dłużej.
Inne formy inwestowania – nieruchomość komercyjna
Osoby z dużym kapitałem mogą rozważyć nieruchomość komercyjną, czyli wynajem pod działalność gospodarczą. Są to różnego rodzaju pomieszczenia na biura, hale, sklepy, przestrzeń magazynową czy roboczą. Ta forma jest bardzo korzystna dla ulokowania kapitału. Osoby, wynajmujące lokal są najczęściej wiarygodne, mają stałe źródło dochodu, dlatego można liczyć na stabilny przychód.
Pisaliśmy m.in. Ile trzeba pracować, żeby dostać kredyt hipoteczny
Minusem jest to, że początkowo trzeba wyłożyć duże pieniądze, a nie każdy jest na to gotowy. Przed zakupem nieruchomości komercyjne warto dobrze zbadać rynek i aktualne zapotrzebowanie, sprawdzić, na które branże jest największy popyt. Mogą to być np. lokale gastronomiczne, biurowe czy kosmetyczne. Zakup inwestycji do wynajmu po działalność gospodarczą jest opłacalny, ale tak jak w poprzednich, trzeba zwrócić uwagę na lokalizacje, wielkość i standard lokalu.
Nieruchomość do remontu i sprzedaży, czyli house flipping
Innym sposobem inwestowania w nieruchomości jest zakup mieszkania w kiepskim stanie, przeznaczonego do remontu. Inwestorzy kupują takie mieszkanie w niskiej cenie, remontują je i następnie sprzedają. Różnica między ceną zakupu a sprzedaży jest często duża, dlatego również w ten sposób można zarobić. Aby inwestycja przyniosła duże zyski, trzeba poświęcić sporo czasu na poszukiwanie nieruchomości w dobre cenie, z dużym potencjałem.
A może podnajem nieruchomości?
Osoby, które dopiero zaczynają wgłębiać tematy inwestowania w nieruchomości, mogą zainteresować się podnajmem. Polega na tym, że wynajmujemy komuś mieszkanie, które do nas nie należy. Początkowo trzeba wynająć lokal od właściciela, a następne wynająć go innym osobom. W takim wypadku osoba podnajmująca pełni rolę gospodarza, dba o lokal, wykonuje niezbędne prace. Przy podnajmie niezbędne jest umowa, zawarta z właścicielem, który wyraża zgodę na dalsze wynajmowanie.
W umowie należy dokładnie określić zasady współpracy, np. na jaki okres właściciel udostępnia nieruchomość, jakie prace można wykonać, aby podnieść jej atrakcyjność itp. Podnajem może się opłacać, ale na początku trzeba przeznaczyć pewne środki na zwiększenie atrakcyjności mieszkania. Warto odświeżyć lokal, wyposażyć mieszkanie w nowe meble i sprzęty, pozbyć się niepotrzebnych zalegających rzeczy. Im standard nieruchomości będzie wyższy, tym będzie można na niej więcej zarobić.
Zakup ziemi na sprzedaż
Inną opcją inwestowania w nieruchomości jest zakup działki. Na ziemię zawsze jest popyt, ale oczywiście i tutaj ważne są różne czynniki. Przed zakupem, trzeba zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego, sprawdzić, czy w okolicy nie jest planowana droga czy uciążliwa działalność. Jeżeli ziemia będzie w dobrej okolicy, w której planowana jest infrastruktura usługowo-handlowa i dobre połączenie z centrum, to na pewno taka inwestycja szybko się zwróci.
Zalety inwestowania w nieruchomości do remontu
Inwestowanie w nieruchomości jest bardzo popularne, rozwiązane te wybierają osoby, które chcą bezpiecznie ulokować kapitał. Główne zalety, które warto wymienić to:
- Dom można kupić w dobrej lokalizacji, która będzie przyciągała klientów.
- Można kupić mieszkanie w niższej cenie, a po remoncie sprzedać je za dużo wyższą kwotę (fipping).
- Nieruchomość można wyremontować w wysokim standardzie, aby spełniała oczekiwania klientów.
- Wynajem gwarantuje stały, comiesięczny dochód, zapewniający poczucie bezpieczeństwa. Popyt na mieszkania jest wciąż większy niż podaż, dlatego niemal na każde mieszkanie znajdą się chętni.
- Niski poziom ryzyka, ponieważ od lat nieruchomości, a szczególnie grunty cechują się zauważalnym, stabilnym wzrostem.
- Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w porównaniu z oprocentowaniem pożyczek, ułatwiające zakup lokalu.
- Zysk ze sprzedaży nieruchomości większy niż inwestycja w lokaty długoterminowe.
- Duża szansa na wzrost nieruchomości gruntowych.
Wady inwestowania w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości ma wiele zalet, ale nie można zapomnieć również o słabych stronach tego rozwiązania. Główne minusy, o których muszą pamiętać wszyscy zainteresowani tą formą lokaty kapitału to:
- Wysoki poziom kapitału koniecznego na inwestycję.
- Przedłużający się remont, który powoduje, że zmienia się przewidywany termin wynajmu i sprzedaży nieruchomości.
- Konieczność opłacania czynszu, innych mediów, spłacania kredytu w momencie, gdy mieszkanie nie ma lokatorów.
- Duże ryzyko związane z możliwością poniesienia większych kosztów niż zakładano (wyższe ceny materiałów i robocizny).
- Długi okres zwrotu z inwestycji.
- Konieczność posiadania wiedzy z lokalnego rynku nieruchomości, ewentualnie skorzystanie z pomocy ekspertów.
- Problem ze znalezieniem ekipy remontowej, która w odpowiednim czasie wykona remont.
- Trudności ze sprzedażą mieszkania lub znalezieniem chętnych do jego wynajmu.
Jak widać, inwestowanie w nieruchomości jest nadal dobrym sposobem na lokatę kapitału. Mimo pewnego zachwiania, spowodowanego epidemię, sytuacja szybko wraca do normy. W ubiegłym roku wielu obcokrajowców w wyniku utraty pracy musiało wrócić do ojczyzny, a co za tym idzie opuściło wynajmowane mieszkania. Podobna sytuacja dotyczy studentów.
Zajęcia odbywały się zdalnie, dlatego studenci nie musieli wynajmować mieszkań. W tym roku sytuacja zaczęła się normować, popyt na nieruchomości zauważalnie rośnie. Decydując się na kupno, a następnie wynajem lokalu warto wykazać się elastycznością, wiedzą, nauczyć szybko reagować na pojawiające się zmiany. Dzięki temu można cieszyć się dodatkowym, stałym źródłem dochodu pasywnego.
Inwestowanie w nieruchomości bez wkładu własnego
Temat inwestowania w nieruchomości bez wkładu własnego to już „wyższa szkoła jazdy”, ale nie jest to niemożliwe. O ile w internecie można znaleźć wiele sposobów na to, jak inwestować w nieruchomości nie mając pieniędzy, to jednak większość z nich jest nie do zastosowania w praktyce.
Przykładowo – szukamy sposobu na zainwestowanie w nieruchomości, ale nie mamy na to środków, natrafiamy na poradę, zgodnie z którą na zakup nieruchomości bez wkładu własnego musimy wziąć pożyczkę na kwotę przekraczającą o 20% wartość nieruchomości, dzięki czemu możemy jedną nieruchomość kupić, a na drugą mamy już na wkład własny.
Tego typu porady nijak się mają do rzeczywistości. Obecnie banki nie udzielają kredytów hipotecznych bez wkładu własnego, a cała procedura udzielenia kredytu jest dość mocno „zbiurokratyzowana”. Banki doskonale znają wycenę nieruchomości, która ma być finansowana z kredytu.
Praktycznie jedyną rozsądną szansą na to, jak inwestować w nieruchomości bez wkładu własnego jest np. znalezienie nieruchomości wymagającej remontu, nabycie jej „na spółkę” z podmiotem posiadającym odpowiednie środki, a następnie remont i sprzedaż z zyskiem (różne formy inwestycji). Nie brakuje osób, dysponujących sporym kapitałem finansowym, ale nie mających czasu na aktywne poszukiwanie nieruchomości inwestycyjnych. Stąd taka forma sfinansowania nieruchomości może być opłacalna.
